陈宝存老师共享了“关于不动产登记，你需要了解的12个问题”的微信推送，并且表示《不动产登记暂行条例》有些内容是不太准确的，比如开征房产税和遗产税的时间，除此之外其他方面还是说的比较清楚，当然陈老师谦虚的表示自己的言论仅供参考。
 
开征房产税须考虑全面开征的难题
陈老师表示必须考虑全面开征的难题，陈老师说：“毕竟傻子还是很多，所以需要正确引导，也没有一个行业像管房地产这样乱七八糟。”陈老师指出绝大多数不属于商品房的房产还不知道怎么管，譬如深圳、石家庄两个城市政府不发房产证的房子恨不得占一半，该怨谁呢?各级政府都存在懒政现象。这些房产，不登记不征税吗？
陈老师指出到目前为止，三成商品房，上海第一年征收22亿，重庆2亿。目前想的都特别简单，难道早就具备开征基础了？这是根本不了解楼市全面数据真相的说法，然而小产权也是有乡镇产权的。
陈老师道：“央视做节目，台上六位市长副市长，问了他们都有几套房。五位市长一套，一位市长两套，然而是因为这位市长刚刚从下面地级市上调呼和浩特。”陈老师更是风趣的说：“哥们~中纪委不查都是一套。”陈老师讲到安徽公务员只有四成有房吧？然而基层公务员确实没房，没受贿机会，当然他们很多能买北京房子，那谁的名字就不好说了，也可能是警卫员他二舅的，开发商送的房子也许要到退休以后才收房，开发商物业那里先管着呢。陈老师说很多事情即使我们做过很多年开发的也未必了解老板们是如何行贿的，王石说不行贿，是不可信的。陈老师讲到开征，道：“先离他几次婚再说，中国将无家庭，都是单身、同居这种事国人做起来是毫无原则的。不信教，也没有中国自己的宗教，遗产税更是如此。”


城市基础设施的资金来源全是靠卖地实现的
陈老师说：“房地产除了交易环节的所有税收费用，还有土地出让金，连续两年是4万亿的盘子。”陈老师并给出了相关财政部数据：2012年2.88万亿出让金收入，2.84万亿支出，400亿是纯收入；2013年收4.10万亿，支出4.06万亿，收益400亿；2014年收入4.2万亿，支出结余后1400亿，因为王岐山查的狠，地方财政不敢开支。然而一般是土地出让金的四成做城市基础设施建设，所以大家都说7成的卖房收入是被地方财政拿走的。而支出大家都不看，土地财政基本收支相抵，4万亿也是不能替代的。”陈老师又讲道：“拿房产税代替土地财政，我不能说这种思维到底有多脑残，至少纯24k脑残程度，这些经济学家和分析师们是不知道的，也不愿意听。只有卖地越来越贵，房地产销售越来越高的收入，才能保证地方政府的财政支出，包括土地财政下的基础设施建设支出。至于拆迁与征收成本的上扬幅度，大家应该也有耳闻，地方政府抵制土地管理法和农村集体土地流转是必然的，政令是不会出中南海的。”


土地整理开发便是土地财政，并表示主城区与主城区延展区的住宅地产最具升值潜力
陈老师指出：“本届政府聪明的是不靠那些不切实际的无头绪的政策。到土地招拍挂（基本是暗箱操作）之前的一级土地开发过程，开发商不甚了解，这不奇怪，我们是2007年才开始接受一级开发理念的。这才几年？很成功啊。瑞典土地整理开发用了63年才完善的，我们才7年，但是城市变化基本集中在这7年。土地整理开发也就是我们所说的土地财政，最早来源于北欧，基本是低价格征用农民土地，做好基础设施后，住宅用地上市供应。尤其荷兰低地国家，整理土地做基础设施的成本很高。我们也有吹沙造田，沿海造地。这个过程我们极为混乱，各地方式不同。”陈老师又说：“土地财政利国利民，但是很大的问题是一般三线城市的园区开发、新城区开发、高铁新城等等是靠低价格供地，造成的土地供应极度增长。但是土地低价格出让造成地方政府基础设施没钱投资，所以全国的所谓新城，各种类型的新城，政府无钱投资基础设施建设，也就没有招商引资的优势了。所以，目前的所有挂着新城开发的区域我们最好不去拿地，土地是便宜了，但是基础设施建设和产业导入遇到阻力，也便没有价值。沿海度假名山大川的旅游养老地产投资都是噱头，商业地产受电商的冲击，目前还不清楚，但是死一大批是必然的。这样就有了我们开发方向的结论：主城区与主城区延展区的住宅地产最具升值潜力。”


陈老师个人简述及与浙之缘
陈老师介绍道：“2009年我开始负责中冶中国人寿全国生态养老城建设的前期规划，1989年到2003年我在河北省中国国际旅行社工作15年，最后是财务总监；2009年是全经联养老专委会的秘书长、全经联副秘书长。养老旅游地产的盘子很小，需求也很小。由于产业转型，原有园区地产开发的模式已经该转型了，工业用地需求在减少面积。好的区位，住宅配套应该占更好的比例，也就是华夏幸福模式。但是，园区不都是环北京和上海地区，那么价值也必然大打折扣，所谓房地产转型，越转的快，死的也越快。然而挂产业地产羊头的项目要谨慎进入。”陈老师表示实在把握不住的可以找他咨询，他是工作狂，表示几乎任何时间都可以工作。
陈老师还说：“今年浙大还会有课程，我原来更多做开发商的推广论坛，我说出来的都是深思熟虑的，都不可能被推翻。一线城市最明显的变化是商品房部分的楼面地价，2013年比2012年涨翻一倍，2014年同比2013年涨幅一半，今年继续大幅度增长。2010年10月底到11月初，曾经到浙江考察中小民营经济9天时间，当时是赵洪祝接见，茅临生（忘了具体名字书写了）省委宣传部长陪着我们在杭州、台州、金华（义乌横店）考察。”陈老师还说：“我了解也喜欢浙江，这几年浙江是受苦了。年底宁波的招商大会也去了，而且讲话发表在新浪浙江，去年三次到浙江和杭州。我叔叔说我们家族来自于浙江，后流浪到山东菏泽，再到河北唐山，再到东北辽宁，是一个大迁徙。”
陈宝存老师对土地财政做了到位的解释，并且对开征房产税提出了相关见解，指出须考虑全面开征的难题，希望今天陈老师的言论对各界人士有所帮助与启发，同时也感谢陈老师的精彩解说，让我们对土地财政有更深层次的理解，从多方位了解房地产行业。