一．《开场白》自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机
二．《沙盘》大环境——>小环境,要会灵活反过来运用
三．《户型推荐》 帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定
四．《指点江山》沙盘重述、拉关系
五．《算价》不得冷场、减少客户思想
六．《三板斧》性价比、增值保值、入市良机
七．《具体问题具体分析》
八．《逼定》 果断
九．《临门一脚》找人（经理）踢球

一、《开场白》
1. 落座、坐在客户的右侧、双手递上名片；
2. 在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》；
3. 拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》A.赞美性格 B.赞美外表 C.赞美工作 D.赞美生活；
4. 摸底、摸出对方的情况、定位、举一反三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么
5. 按兵不动、探其所需、供其所求 
*开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定      

《开场白说词》收集资料
1. 您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）
2. 看您气质不错，是做哪行的呀？（工作单位）
3. 您想选几室的啊？几口人住呢？（户型推荐）
4. 您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力）
5. 您家住附近吗?对这了解吗？（家庭住址）
6. 您认为我们家最吸引您的是什么？（兴趣与爱好）
7. 我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机）
8. 家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们家开盘后卖的特别快，今天看好了一定要定下来。（逼定）

《拉关系》
1. 使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋
2. 找到某种共同的基础（共同话题）
3. 真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁
4. 让客户笑起来，让他感到很开心
5. 经常微笑
6. 鼓励客户谈自己，每个人都喜欢这样
7. 保持目光接触，显示诚意
8. 经常叫客户的名字（同龄）显示诚意
9. 取得共识
10. 只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人
11. 主动模仿客户的言行
12. 告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密
13. 主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做
14. 对客户做一个承诺，例如：吃饭、打球等
15. 给客户讲一个动听的故事（亲切感）
16. 始终彬彬有礼
17. 与客户有轻微的身体接触，不要太粗鲁、太频繁
18. 直接提出自己的要求（有些时候）
19. 人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致
20. 记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们

二、《沙盘介绍》
1.沙盘：按规划比例缩小的模型
2.作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的认识，引导客户接受你的观点而不是说服客户。（多用第三人称）优缺点并存，先优后缺，及时随地下危机，进行浅逼定，如果回答不上或不好回答时，学会转移话题
3.沙盘思路：大环境→小环境（要会灵活反过来进行）
 大环境→自然环境；人文环境：公园、医疗；经济环境：学校、政府、购物、交通    

小环境→软件——物业服务；硬件——楼盘结构

4.沙盘要领:在看沙盘时要完全融入
 A.进入角色：先感动自己、再感动别人，做一名演员，而不是单纯解说
 B.目的要明确：要有自己的中心思想，让客户随你的思路来，要让客户喜欢感兴趣，声情并茂、绘声绘色、创造梦想《由不喜欢到喜欢，由不了解到了解，由潜意识到强烈购买》
 C.四到：a.口到：亲切、清晰、伶俐；b.手到：肢体语言、看哪指哪；c.眼到：时刻察言观色、适时互动；d.脑到：心到脑到、随时分析
5.讲沙盘注意：

       A.手不能接触沙盘
       B.站姿、坐姿要在客户右侧
       C.身体不能乱动、注意形象
       D.讲沙盘要有激情（抑扬顿挫、重音）
6.讲沙盘思路：

       A.要先给自己和客户定位（所在位置）
       B.由大方向再向小方向推进
       C.有重点选择重点讲，吸引顾客做到有详有略
三、《户型推荐》
《推荐技巧：要会吊房源》
户型推荐原则：用小推大、死推一套
户型推荐说词：先总分总在定位
1. 这就是我为您推荐的面积为90.4㎡的三室两厅一卫的户型,在我们这卖的最好的房子，也比较适合您，今天看好就定一套
2. 您看上北、下南、左西、右东
3. 分开介绍客厅、阳台、主卧室、客卧、餐厅、厨房、卫生间
4. 总体来讲这个户型没有半米浪费空间，非常适合您看好就定下来
户型包装：

     A.客厅、卧室为动静分区
     B．餐厅、厨房为洁污分区
     C．洗漱间、卫生间为干湿分区
     D. 同价格比品质、同品质比地段、同地段比价值
★注：语言再华丽、没有感情色彩、也会显得苍白无力★

四、《指点江山》
1. 取钥匙、带客户（哥/姐走我带您看看您家的房子）
2. 重炒沙盘中选客户感兴趣、亮点讲，包括主干道、下危机
3. 进入电梯时帮客户按电梯，梯内不可冷场，要拉关系、摸底
4. 进入室内前，先灌输客户的开间、层高、重点、入门后去观景阳台，然后依次进行介绍，简捷明了，不要逗留时间太长（三分钟）
5. 回程要讲与房子无关的话题，分散思路、这时是拉关系最好的时机
6. 还钥匙、进行算价
五、《算价》
契税：（总房款×契税税率）
    对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税
    对个人购买90-144平方米((含144平方米)普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税，即1.5%。
  其他住房和非住宅用房按3%税率征收契税
  备注：普通住房标准为：1）住宅小区建设容积率在1.2以上；2）单套建筑面积在144平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。享受税收优惠政策普通住房须同时满足上述三个条件。
维修基金：住宅房屋：按照购款的2%缴交；(总房款×2%)
     非住宅房屋:按照购房款的1%缴交(总房款×1%)
          入住费用全了解：
          产权证费用
    除去一次性或者按揭需缴纳的房款外，首当其冲便是办理房产证所需缴纳的一些费用，主要包括以下几项：
    ①契税：金额是总房款的1.5％；②印花税：5元／户（自2008年11月1日起，个人购买住房暂免征收印花税）；③手续费：3元／ｍ２；④测绘费：1.36元／ｍ２；⑤登记服务费：150元／户；⑥权属登记费：85元／户；
建筑面积为100ｍ２、总房价为30万元的住宅为例，这一部分的总费用约6400元左右。
    银行按揭费用
    如果你是按揭购房，则存在二笔小费用公证费：贷款额的千分之三；工本费：５０元／户；
    入住费用
    这笔费用是除了房价外的最大一部分费用
①预交一年物业管理费：？元／月•ｍ２（面积×单价×12个月按小区具体标准而定）；
②预交水电周转金：５００元／户（该费用各地区收费不定）
③天然气安装入户费２２００元（该费用各小区收费不定）；
④有线电视入网费：３６０元／户；（该费用各地区收费不定）；
⑤有线电视开通费（含一年收视费）：1２０元（该费用各地区收费不定）
⑥楼宇可视对讲成本费：３８０元／户（该费用各楼盘不等）
⑦装修保证金：２０００元／户（该费用各小区收费不定）；
⑧公共设施维修基金：房屋总价×2%（或１%）。（住房2%，非住房1%）
⑨电梯费:常住人口(2位×每月12元×12个月) （高层住宅，按小区具体标准而定）
⑩垃圾清运费:根据物业公司定
还是以建筑面积为１００ｍ２、总房价为３０万元的住宅为例，按正常价格计算，这一类的总费用为１００６０元左右。
  例（以某房号说明）:  
算完价后直接问资金没问题吧(要钱严肃些)
如:还有别的问题吗?(没了)那好没问题就定下来吧!您是刷卡还是现金？那合同里是写您的名字还是谁的呢？
如果还有什么顾虑，此时进入三板斧
六、《三板斧》
培训三板斧主线目的：清晰的了解三板斧思路，在谈客中始终占据主动！

    1.为什么买房：自住：舒适、换个环境

              投资:升值、保值   银行利息、存钱(增值保值)

土地不可再生性、土地稀缺性、土地唯一性、房地产降低投资风险、低价入市

2.什么时候买：人民币贬值、晚买不如早买、房价不断上涨、所以是购房最佳时

3.在哪买：
  A.成熟地段（成熟地段发展空间小升值小）
  B.发展（发展中地段，等待期长、生活配套不完善）
  C.成熟加发展（成熟加发展地段，生活配套完善、升值空间大）

D.自然环境、人文环境、经济环境、
  E..硬件（建筑品质）；软件（物业服务）
七、《具体问题具体分析》
    算价后及时进行逼定，并引用三板斧，而且此时应及时进行具体问题具体分析，要分析透彻，分析完一问题进行一逼定。分析问题和逼定时要有推拉过程，推……及时将客户推出去，不要让他认为房子卖不出去，抓着一个客户死推。拉……在推出去的时候同时要再恰当的时间将客户拉回来。
★切记：推出去啦不回来，要给自己留有一定的余地★
关于打折：

1.正规公司明码实价
2.打折说明水分大，开发商不能赔钱卖房子
3.羊毛出在羊身上，提高价再打下来
4.价格可以打折，那工程施工也可以打折吗
5.打折没有好东西，好东西是不打折的
6.打折在正规市场是吃不开的
7.中国房地产市场烂就烂再打折上，今天9折、明天8折
8.别的东西打折可以理解，可房子打折不能理解、不敢住，你敢住吗？说明品质不行啊
八、《逼定》
一． 逼定语言：这么好的房子您肯定要定下来
       试逼：看的好就可以把它定下来
       浅逼：既然这里的方方面面已经没问题的话，今天就把它定下来
       深逼：这里的房子您已经看好了，今天就定下来，您的身份证……
二.逼定是成交的关键，炒是热的原因，热是逼的基础
 1.这么好的房子现在把它定下来
 2.你觉得这房子怎么样？如果您认为不合适就算了，但是如果喜欢那么一定要把握
 3.像您事业这么成功，肯定有眼光，行动也很果断，今天对您来说也是一个机会，没问题就定下来
 4.那您还考虑什么，向您这么成功，行为也果断
 5.您买房肯定要买好房子，像我们这样的房子上哪里找去呀！
三要素：狠、准、稳
★逼定的目的：1.让客户下决心去买房子2.让客户说出不买房子的原因★

九、《临门一脚》

前提是炒热后就差某些问题时，自己没有力度解决，此时找经理进行踢单，配合打假促成成交。

《赞美篇》：询问对方姓名，目光注视。
  例：“您好，我是销售主任成功”，双手递名片，“这是我的名片，你可以叫我小成”。
    当有顾客不想告诉你姓名时，你应该热情地询问他的姓，另外应不断地告诉顾客对你的称呼，让客人记下你或让他觉得你是熟人，是朋友。
    当然顾客实在不想告诉你，你可以转而进行赞美。“没关系，您看一下。您刚刚是我们业务员带进来的。您是做哪一行的呢？您看您现在这么年轻就买房，真是羡慕你啊。”
拉关系；
赞美—赞美——再赞美
  赞美一般分为直白的赞美和含蓄的赞美。当客人走进售楼部时，请你开始观察客人，一般可以从客人的衣着、打扮、言行举止等方面，初步了解到客人的习惯，一方面可以找到他喜欢的赞美方式，另一方面可以找到具体赞美的地方。
    东方人一般都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，所以建议你用含蓄的赞美。
★提示：如果这位顾客在来之前你就知道他是谁，请务必去了解其个人的相关资料，以便在接下来的交流中能投其所好★
赞美要诀：
1、对客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着他的口袋。
2、找到某种共同的基础。
3、真心实意称赞或表扬客户，但不要太频繁。
4、让客户笑起来，让他感到很到开心。
5、经常微笑。
6、鼓励客户谈他自己，每人个都喜欢这样。
7、保持目光接触，显示诚意。
8、经常叫客户的名字，这样可以使对方感到温暖和亲近。
9、取得共识。
10、只有两种人容易为对方恭谁所迷惑 ，这就是男人和女人。
11、主动模仿客户的言行。
12、告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使双方之间的关系显得更亲密。
13、主动透露一些人个的信息，并且鼓励客户也这样做。
14、给客户讲一个动人的故事。(亲近感)
15、对客户做一个承诺。(吃饭、打高尔夫球)
16、始终彬彬有礼。
17、与客户有轻微的身体接触，不要太粗鲁，太频繁。
18、径直提出自己的要求。
19、人们都愿意与自己意志相投的人打交道，应当与客户保持一致。
20、记住你有两只耳朵，一张嘴，请按这个比例运用它们。
21、赞美必须发自内心，真诚，像赞美你的父母、兄弟、姐妹，不要信口开河，一旦给客户察觉，言不由衷，会给以后的销售设置障碍；
22、赞美贵在自然，不露痕迹；
23、赞美要根据事实，不要乱发表意见，不要言过其实、夸大，否则就会造成“拍马屁”的效果;通常可以借事物赞美人：家乡、公司、职业，也可以直接赞美：皮肤。但不可一味地抬高他人，贬低自己;
24、赞美见好就收，见不好也要收，不要一直不停的赞美;过多的赞美会让客人觉得你另有所图，产生戒备反感;
25、赞美要抓住顾客的心，分男女老少区别对待;
在男人面前讲事业，
在女人面前讲感情，
在先生面前赞美太太，
在太太面前赞美先生，
在父母面前要赞美孩子。
★真诚地笑一笑要让眼皮下面出现褶皱，推销95%靠热情，5%靠产品知识，鼓励客户参与推销过程，试一试，摸一摸，听一听，闻一闻，客户用情感购物，用理智判断得失，情感创造销售，理智巩固销售★

26、赞美有时要用羡慕的口吻和眼光来达到赞美客户现在的成就或身份。
赞美的具体说法：
★根据客户的年龄、职业、职位、家人、等赞美★
1、做一名老师是一直都没有实现的梦想；
2、高新技术太令人着迷了，这个行业的人都让人羡慕；
3、在您的专业方面我真是一窍不通，不过从小我就挺感兴趣，但不知这些是否很难。
4、年轻的先生：有头衔的：看先生这么年轻就当上公司经理，实在不简单，事业一定很顺利吧!哪天有机会我一定向你请教，请教。
无头衔的：看先生气质这么好，相貌堂堂，仪表出众，一定是×××家公司的老板吧!什么业务代表？您太客气了。既使如此，相信不久的将来你一定会成为企业家，我祝福你。
5、年轻的小姐：在家闲着，那你很有福气，有多少女孩子羡慕你，不用为生活发愁，那姐夫事业做得一定非常成功，是做什么生意的。
(先生买房子的眼光会同做生意的眼光一样敏锐)
6、对于中年的先生：先生事业做得这么大，见识又广，经验丰富，什么时候向你学习学习。
7、对于中年的女士：大姐看你很和善，人缘一定很好，是不是做教师的，我最敬佩的就是老师了。
8、对于老年人：老人家像您身体一这么健康，而且红光满面，儿女一定都非常孝顺。
9、对于一家人：(带小孩)小妹妹几岁了，好可爱，长得跟妈妈一样漂亮。尤其是这双眼睛又大又漂亮。
对一家人：(带父母)如称赞，大叔红光满面，身体健康，且又有一位杰出的公子及贤惠的媳妇，买在命中有福气呀!
10、医生：救死扶伤，现在干什么都可以打折，就是看病不行。
律师：最高尚的职业，医生给病人看病，律师给社会治病，是人人敬仰的职业。
11、会计：头脑清晰，精明能干，思维敏捷，逻辑性很强。
12、生意人：俗语说：无商不富，象您这样有胆有识的人，一定能把握住机会才会有今天的成功。
13、服装设计：衣食住行，您是第一项，我的感觉中艺术和事业的结合，最美妙的结合能在工作中感受到跟玩一样的心情，那真是开心。
14、教师：人类灵魂的工程师，最神圣的职业。
年轻人：大哥这么年轻就考虑买房子真领人羡慕，最起码也是公司的主管吧。
15、打工的：同样是打工的，你是给自己打工的，而我是给老板打工的。
16、买房结婚：你的女朋友好有福气，把这么好的房子送给她真让人羡慕。
17、给老人住：主要考虑方便幽静，那你来对了，大哥这么孝顺，买这么好的房子送给他们。
18、代朋友看房：肯定对你充满信任，欣赏、体现了你的能力。
19、工人：工人价级好啊，只有工人阶级才能推动社会的发展，为人类创造出无穷的财富，带动国家经济的运行。
20、下岗：那是您的意识超前，在社会找一个更适合自己的职业。
夫妻：
21、你真是有眼光，能嫁给这么能干的丈夫，真让人羡慕，成功的丈夫后面肯定有一位成功的妻子。
22、你真是有福气，能娶到这么贤惠的夫人，真让人羡慕，家庭很幸福美满。
23、小姐、你这么年轻就能买这么高价位的房子，你收入一定很丰厚，上帝真对人很不公平，为什么好事都守护在你的身上。
24、先生/小姐，你的小孩眉目清秀，长大以后肯定有乃父之风，望子成龙，望女成凤，你的孩子从小如果细心的培养，成人后肯定大有作为。
★记住：你要给客户他所需要的赞美，但不要忘记赞美的目的是让他买下你所推荐的房子。

收集客户资料：切忌查户口，通过摸底的方式寻找合式的话题，为推荐户型做好准备★
   例：家住附近吧？
    看你的气质应该是在高新技术领域工作？
    家里几个人住？考虑多大面积的房子？
    看过一些房子吧，觉得如何？
    这次打算买一个大一点的？
    听您口音好象是江浙一带的人吧？
    孩子有多大了，在读书吧？
    别忘记在关键时候补充一句：今天看好了就定一套吧。
★小技巧：当客户坐下来的时候，一定要记得你坐在客户的右手边，而且是尽量让客户坐在里面，交谈过程中一定不要离开谈判桌，如有需要可以叫其他同事帮忙。
与顾客所成的角度：由60度逐步缩小到25度左右。★

《个性特征》
1. 稳健型
  特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被销售人员的言辞说服，对于疑点必详细就问
  对策：加强楼盘品质、公司信誉及独特优缺点的说明，一切说明必须讲述合理和证据，以获得客户理性支持
2. 喋喋不休
  特征：因为过分小心而喋喋不休，过于关注细节，常说话跑题
  对策：销售人员要取得他的信任，加强他对产品的信心，离题甚远的时候要寻找恰当的时机引导他回到主题，从下定到签约须讲究一个“快”字
3. 沉默寡言型
  特征：出言谨慎、一问三不知、反应冷漠、表情严肃
  对策：除了介绍产品外，特别需要亲切、诚恳的态度拉近彼此的距离，想办法了解其工作，家庭子女以求闲话家常往事和了解他内心的真实需求
4. 感情冲动型
  特征：天性冲动，易受外界刺激和怂恿，短时间就会做出决定
  对策:一开始着重强调楼盘的特色和实惠促其快速决定，当客户不予购买时，需要说话得体以免影响其他客户的现场洽谈
5. 优柔寡断型
  特征：犹豫不决、反复不断、怯于做决定（如看好4层，又看5层，看过之后又觉得6层不错）
  对策：销售人员要态度坚决自信，获得客户的信赖，帮助客户下决定
6. 盛气凌人型
  特征：趾高气昂，以下马威“震慑”销售人员，拒绝销售人员千里之外
  对策：稳住立场、态度不卑不亢、尊敬对方，适当“肯定”对方，寻找他的弱点做聊天突破口
7. 求神问卜型
  特征：决定权操纵在冥冥之中的“神意”和“风水大师’手中
  对策：多看一些关于风水的资料，用现代科学的观点来阐释风水，不要被客户所说的虚妾鬼神之学扰乱自己的思维，谈话中要强调人的价值
8. 畏首畏尾型
  特征：缺乏购买经验，一般是刚参加工作不久或属于首次置业者，不易很快作出决定
  对策：给客户展示公司开发业绩和良好的社会信誉等物证，介绍楼盘所能体现的生活模型，用事实说话，给客户购买的信心
9. 神经过敏型
  特征：容易往坏处想，干什么都忧心忡忡
  对策：谨言慎行、多听少说、神志庄重，加强说服工作
10. 借故拖延型
  特征：个性迟疑、借故拖延、推三推四
 对策：查明客户不下决定的真正原因设法解决，免得签合同久拖不决
11. 斤斤计较型
  特征：心思缜密“大小通吃”“锱铢必较”
  对策：利用现场销售热烈的销售气氛和销售形势向客户施压，并强调楼盘的优惠和物有所值，促其快速决定避开其斤斤计较的想法
12. 金屋藏娇型
  特征：出钱者通常不愿“曝光”决定权在身边的“军师”身上
  对策：重点照顾“军师”但也不能忽视他（她）的“依靠”

《逼定、封房》

您看好了就定下来嘛！您还商量什么呢？商量可以，买房是一件大事，但是等您商量回来了，好房子就没有了，好房子人人都想要，只会越卖越少
给客户讲故事：我昨天有位客户看好了1#12楼11面积是90.4㎡房子，他是做买卖的准备给儿子结婚用，房子那都看好了，方位、户型、楼层都很满意，而且对我们这的环境、配套都很喜欢，我让他定下来，他说过：“这样吧！房子我看好了，让我回去和媳妇孩子商量一下。”我说：“那好吧，等您回来我都希望这房子还在。”他说：“我觉得你们家的房子不会卖的这么快，我马上就给你答复！”谁知当天晚上就有人来看房子，当时就签了合同，等他第二天带钱（定金）和身份证来一看房子卖了，后悔的不得了《看客户表情，若实在不行》——

所以说商量是要商量的，您可以先把房子保留下来，保留对您是一种保障，保留金可以充房款，若不行您可以拿走，但至少在24小时内您回去考虑，保证这房子还在，而且这钱早晚都是您的，这您不用担心，再说刚开盘时您不用保留可以，因为那时房子多嘛！有很大的选择空间，但是现在房子卖的这么快，您如果不保留，明天就没有了，我也是为您考虑的，其实我们把房子卖给谁都一样的，而且您这么喜欢我们房子，保留下来表示您很有诚意，您保留了我们就不卖了，看好了就将其转入房款，看不好再拿走，退一万步讲，这么好的房子您不可能退的《保留后》这样您明天带钱与身份证过来
★注：三次以上逼定，三次以上封房，一定要有韧性★

《打假说词》
1. 这套房子我的客户××已经看好了，他明天上午就过来交定金，你别卖了
2. 咱们小区这个面积的房子就剩一套了，你如果看好的话，就定下来吧，否则下午就会被别人买去，你自己拿主意吧，现在定不定你随意，反正下午就会卖掉的
3. 您如果现在能定的话我觉得您最好现在就定否则肯定没有了
4. 什么××主任这位大姐也看好这套房子了，我的客户也看好了，并且我们约好下午(明天)就过来交钱，您看能换一套吗，其实他们差不多
5. 那没办法，只能按公司的规定谁先交钱就是谁的
6. 您看好的这套已经交过定金了，您就是看好了！其他的不可以吗？今天您就能定下来吗？我在帮您想想办法——您真幸运，领导刚帮我查过了这个定金十五天前交的如果您能签合同可以优先，您刷卡还是现金
7. 电话:××主任那个我昨天看好的房子你帮我留一下，明天去交定金，啊!有人看了我不信，先让他换一下吧，一定要留住，××昨天不都讲好了吗，怎么可能反悔
8. 现场：××主任你今天定哪套房子啊，啊是那套！不是有人定了吗，下午就来交定金，要不你看你客户是不是最好换一套，因为人家下午就来
9. 当看到主任和客户谈的差不多时，有成交的可能，就可以假装客户给同事打个电话，说同样要定这套房子，下午交定金（间接逼定）
10. 当看到主任和客户谈房子价钱，快要定的时候，假装去跟前问一下要定那套房子，说恰巧我也有客户要定，说一会就来交定金，然后说要给客户打电话
11. 打假电话，可以装成另一个客户给主任打电话，说今天××时间过来交钱，让主任把那套房子一定给我留着，给客户造成一种危机感

《谈客八大要素》
1. 要从客户的观点中说明他要的东西，而不是刻意去推销
2. 谈客一定要到位，时时刻刻注意收集客户的资料，并注意刻意的将这些资料准确的运用到位，边定位边推销，准确到位
3. 与客户建立一个良好的关系，在很短的时间内拉近距离，每个人都愿意在朋友手中买东西，而不是推销员
4. 建立起竞争对手无法攻破的盾牌，手头资料一定要熟悉，对环境了解、对资料熟记、是对客户做出真诚的分析，使客户坚定不移的信任你
5. 与客户寻找共同的话题（最高境界，不谈房子能把房子卖掉）启发客户说话，细致了解他的需求，站在客户的角度说话，替他分忧解难
6. 职业道德取信于人，围绕客户就是上帝的宗旨，让客户不断在你手中买下商品
7. 学会做一个风趣的人，切记板起面孔教育人，放出你的微笑要恰到好处
8. 千万不要让客户逮住你在推销，既要把自己的理念推销出去，又让客户接受你的理念，说话和谈客的方式越来越生活化

《谈客技巧》
谈判需要注意的事项（结合到访次数）
1. 言谈侧重道理
    许多人刚入行说话过于书生气，会给人造成空调，不切实际的感觉，容易引起客户的不信任感销售人员应努力积累社会知识和社会交往经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力
2. 不要随时反驳
    有些人一听说别人说话就喜欢不加思索的进行反驳，这是一种性格上的缺陷，应学会尊重他人的意见并以适当的方式提出自己的意见，从心理学的角度来看，习惯性的反驳客户，容易使客户走向自己的对立面
3. 内容要有重点
    拜访客户时有很多目的，可能为了结账、推销新产品或是为了联络感情，一定要明确自己的主要目的，并且围绕这一主要目的展开话题不可漫无边际的展开交谈，使客户摸不着边际，现在经营追求的是效率，没有人愿意把宝贵的时间浪费在无谓的闲谈中，拜访客户时一定要做到目的明确，重点突出
4. 不要随便攻击竞争对手
    有时客户会反映其他厂家的产品在某些方面比我们的产品好，经验不足的销售人员这时候会立刻进行反驳，攻击客户的观点，适时的反应应该是一种专业化的语音，首先认可其他厂商的产品确实不错，然后陈述自己产品特点，说明自己产品在质量上和性能上的优势，通过这种方式我们的观点就容易被客户接受
5. 不说大话、不乱承诺
    说一些不着边际的话也是一种不良习惯，随着许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意的满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后在给客户以满意的答复，销售人员要严守信用、说话算数，这样才能取信于客户，千万不要轻易许诺，向别人承诺自己根本办不到的事情，这样只会对你的公司造成不良的影响
6. 态度不嚣张傲慢
    客户永远都是上帝，一定要尊重客户，特别在产品销售很好的时候，要避免产生骄傲自满的态度，就时刻提醒自己戒骄戒躁以平常心与客户进行交往，一家公司曾经去天津发展一家分销商，派去的销售代表表现的非常傲慢和嚣张，结果他不仅没有完成任务，还受到了客户的严厉批评
7. 不强词夺理
    销售人员不要在口头上逞强，要尊重客户，实事求事是阐明自己的观点，事实胜于雄辩，这是自古不变的真理，不要抢客户话题，尽善尽美的解答问题
8. 不要用很难明白的语言，要讲普通话，一定要与客户沟通，语言要精练
9. 不口若悬河、言谈不切实际
    “言多必失”好的销售人员并不是口若悬河讲个不停，应当适可而止，讲究一个“度”字，真正的谈判高手让客户多讲自己少讲，以了解客户所思所想所忧，不开庸俗的玩笑，尽量谈客户感兴趣的事情
10. 谈客户声音要大气些、专业性强、语言要有感染力、有自信，不要过度自贬
11. 先介绍共有多大面积（让客户选择）要问要多大面积，再介绍相应户型，主推一个最多介绍两个，二选一
12. 看客户介绍价格，算付款后介绍付款方式，推进谈判进程
13. 价格问题永远是谈判的最后问题
14. 谈两种付款方式，二选一
15. 谈判切记推销一个问题，抓住客户心理，打消客户疑虑
16. 要有引导客户的能力控制谈判桌，先入为主，牵着客户走
17. 不要平铺直叙、拖泥带水、隔靴搔痒，要会擦皮鞋
18. 从客户问题切入，然后展开扩张
19. 思路清晰，不要语无伦次
    凡是客户精通的事要虚心请教，趁机擦皮鞋，不要言语充满怀疑
20. 尊重别人
21. 不懒惰
    客户都喜欢勤劳的人，如果客户非常繁忙，可以主动地上前帮忙，懒惰的人的精神面貌往往也是懒洋洋、没精打采，很难博得客户的喜欢。
《说服技巧》
四个原则：1.选择身边的话题
2.诚心诚意的说话
3.凡事都以客户为中心
4.不要打击客户
        成交时应促使对方下决心，当你在说明或展示商品的时候，大都会自然而然的趋前解说，很难保持端正的姿势，进入成交阶段时，必须抬头挺胸，表现出不卑不亢的态度，如此一来对方才会将你视为一个有信心百倍的人。