最近，多家机构预测前八个月投资增速可能跌破17%，因为大家均预测8月的投资增速继续下滑，可能落在16.8%~16.9%之间。这将创下2003年1月以来140个月的新低。从该指标看，这意味着今年是11年来固定资产投资最糟糕的一年。紧接着，一个重要问题就出现了：中国一直是主要靠投资推动经济增长的国家，在其他经济指标也大多走低的情况下，今年可能成为2002年以来GDP增速最糟糕的一年，其糟糕程度甚于2008年经济危机爆发那年（当年的GDP增长率为9.6%），以至于很多学者和企业家私下里对是否能完成今年国家预定的经济增长目标是持悲观态度的。
现在并不处于世界经济危机的爆发期或谷底期，全世界经济形势大体上恢复、向好。为什么中国出现了与世界大多数国家大相径庭的发展趋势？我认为，经济增长速度的下滑主要是投资增长幅度下滑导致的，这次投资增长幅度下滑则主要是房地产行业的低迷导致的，因为中国是全世界唯一对房地产业实施高压政策的国家。
1999年至2013年，中国房地产开发投资的年均复合名义增长率为24.5%，其中在2009—2013年五年中，房地产开发投资全年名义增长率分别为18.5%、33.2%、27.9%、16.2%、19.8%。但今年以来，房地产开发投资增长率持续下滑。1-7月份，全国房地产开发投资共完成50381亿元，同比名义增长13.7%，此前任志强先生估计全年会下滑到10%以下。至少从目前的情况来看，今年肯定会是1999年以来15年间房地产开发投资增长率的最低谷。而房地产行业的低迷，则与房地产需求政策特别是按揭贷款政策有关。
限购限贷政策正在被陆续取消。但正如我此前在公众订阅号“藩丝财智厅”里预测的那样，这种松动对交易的恢复有作用，但还很有限。因为房地产毕竟是价值量巨大的商品，在限贷还没有取消的情况下，在有买房欲望的所有家庭中，没有多少能做到轻松支付全款。中国十多年来一直是全世界房地产按揭贷款最严厉的国家，高达30%~70%的首付政策在全世界范围内几乎见不到，更没听说第三套绝对不贷款的情况。对开发贷款的限制也极其严格，这些年很多开发公司被迫使用成本很高的信托、私募资金甚至非法高利贷资金。在全世界都刺激房地产需求、刺激经济增长的背景下，中国的房地产政策成为鲜艳的“奇葩”，从供给、需求两个角度夹击整个行业，其结果不仅仅导致了房地产业的震荡，整个国民经济也被刮划得遍体鳞伤。
房地产业对经济增长有多大贡献？这似乎没有公论。官方（统计部门）当然承认房地产业是中国的第一大产业，但他们的给出的数据肯定是错得离谱的——由于各种可以说、不可以说的原因，农村房屋建设、小产权房建设、城中村房屋自建、军事部门的房地产开发、单位违反法规的自建等大量应该纳入房地产统计口径的建设活动，中国从来没有把它们统计进去，统计数据怎么能反映客观实际？实际上，这个行业可能与国民经济体系中60%以上的行业、70%以上的社会财富、60%以上的地方本级财政收入以及大约50%以上的就业量连在一起。美国至今房地产业仍然是第一大支柱产业，在GDP增长中大约做出了13%~15%的贡献，远高于雄霸世界的金融保险业的贡献率（大约占8%）。以目前中国房地产业的发展阶段和状况看，其真实的贡献率应是惊人的。无论打压政策是否涉及到我前面所说的各种遗漏部分，它们都必然受到影响，由于缺乏统计数据，这种损失根本无法计算。尽管由于现实需求和潜在需求巨大，中国房地产业的抗打压能力极强，但市场与政府两败俱伤已经是血淋淋的事实了！
房价继续下跌究竟对哪些群体有利？可能带来多大的经济与社会危机？对政治稳定又会有怎样的影响？……………（此处略去568字）。
我在讲课时说：房价上涨是规律，下跌是意外；上涨是常态，下跌只发生在特殊情况下。所谓的特殊情况，其中之一就是实施了严厉而错误的宏观调控政策。买地时没有限购限贷政策，买完地出现了限购限贷政策，需求被锁住、被压制，而政府又逼着开发商快速开发（对土地开发进度有时间规定）。这样，市场规则变了，供求关系因此被极大改变，导致供应在新的市场条件下明显过剩。按照月度观察，今年房价的拐点的确出现了（全年可能涨跌在2个百分点以内，是否会出现年度拐点还有待观察），但这种下跌，完全是行政措施介入市场的结果，它只意味着行政手段仍然很强大、中国仍然不是纯正的市场体制，并不意味着市场规律失效了，更不意味着从长期看中国房地产供应过剩了。
考察中国这十多年来的房地产调控政策及市场运行的状况，可以得出很多斩钉截铁的结论：
——过去的打压政策没有使这个行业更健康、更平稳地发展，而是制造了更多的麻烦、冲突和波动；
——限购限贷政策既违反了法律规定，也违反了经济规律。若不取消，会使得市场秩序进一步紊乱；
——我们早该放开限购限贷政策，但由于面子等原因却一再贻误时机。这使下滑产生了“加速效应”，为后面的救市工作大大增加了难度；
——房地产并没有要挟谁，但房地产舆论要挟了中央政府。调控决策过于迎合舆论，而不是科学地引导舆论，这使得某些对房地产业、对政府的指责变得理所当然，也使得某些矫正工作不敢推进，政府变得畏手畏脚；
——政府不敢救房地产市场以保增长，又被迫大规模进入基础设施建设领域。但这些建设活动由于产业链的原因，拉动效果远不如房地产业，而且举债投入的作法会加重中央和地方政府的负担；
——已经把房地产市场的手脚绑住，没有彻底解除这些绳索，却说不再出政策、不再干预市场，这是错误的、很不合适的做法！
紧接着出现的一个疑问是：为什么会出现这么糟糕的局面？这要从制度、文化和历史三个维度进行分析，还要研究决策者的思维及形成背景……………………（此处略去856字）。
有人说：不是已经在救市了吗？是，中央政府绝对希望房地产市场尽快恢复大规模交易，使经济增长率在好看的7.5%以上，而不是还要特意去解释的7.5%以下。但中央政府至今也没明确表态，弄得地方政府在救市问题上畏手畏脚、优柔寡断，以至于出政策却不敢下发文件；或出了政策却怕舆论围剿，再收回；或文件流传出来了，被媒体一炒，吓得说是内部讨论稿。更重要的是，目前仅是取消限购，银行仍然未明显放松按揭贷款的条件，又有几个家庭买得起？全世界市场化国家，哪个不是靠信贷支撑房地产交易的呢？
有人说：中央政府不也有表示吗？比如允许某些上市公司发债，对棚户区改造项目给予支持，只是没直接说拯救房地产市场而已。是，但这种羞羞答答的做法使得市场感受不到政策信号，媒体可以不“急领导内心所急”，继续公开唱衰。而且这种“挤牙膏”似的救市做法使得政策效应软弱无比，迅速被负面舆论吞噬，极大浪费了救市的政策资源和机会。更让人不可思议的是，在市场存量大量增加、难以消化的背景下，还在大推棚户区改造，这不是自己给自己挖坑么？谁家面条没吃完又会煮一锅饺子？
有人说：取消限贷，继续放任市场发展，会制造出更大泡沫。他们知道什么是房地产泡沫，怎样衡量么？他们知道有多少房地产交易的价格没有纳入到官方的房价统计范围么？他们知道官方对人均可支配收入的统计严重失真么？他们想过无论黑钱、白钱都有购买力么？他们知道房价收入比毫无国际比较价值么？他们知道租金售价比使用的基本条件么？他们知道黑灯率隐含的很多合理因素么？——滥竽充数的“专家”太多，危害巨大！
有人说，取消限贷，三、四线城市也未必能启动——请相信市场机制，它精妙绝伦，强大无比，最终会完成自我修复过程。一些三、四线城市的确此前土地放量太大，但只要中央政府放出信号，声明未来几年将结合商品房去化情况安排建设用地指标，严格控制土地供应，是可以改变市场预期，把这些城市从悬崖边上安全救回的。当然，想让所有的企业都安全过河也是不可能的，有些开发商注定要死掉，也该死掉，是哪些开发商，我就不公开说了。
有人说：我们不靠房地产业，难道没有房地产业中国就完蛋了吗？说这样话的人，一部分人是别有用心，另一部分人是真无知，还有一部分人是从不说实话的墙头草。房地产业的地位有多么重要？我给出的说法是：它不仅是支柱产业，还是主导产业，更是先导产业。这种独一无二的地位既不是御封的，也不是法律规定的，而是行业本身的特点以及中国经济社会发展的特殊阶段决定的。2008年经济危机爆发、政府惊慌失措时，我做过一场引起广泛争议的演讲——《没有房地产业救不了中国》，实践证明我说对了，正是房地产业把中国从那场大危机中拖了出来；2010年限购限贷政策出台，交易迅速冷却时，我又做过一场争议很大的演讲——《没有房地产业保不住中国》。从这几年房地产业的起伏看GDP增长的情况，毫无疑问，我说的绝对正确！
尽管空间市场结构在迅速分化，但毫无疑问，中国房地产业的高增长过程没有结束。不过决策层的认识显然没有到这种境界，社会各界对这个问题的认识也很混乱。现在，房地产问题已经被严重政治化、道德化、社会化、娱乐化，导致很多问题无法深入讨论。房地产行业也呈现出被妖魔化、暴力化的倾向。在这样的大背景下，对房地产市场何去何从问题，没有办法形成科学共识，调控也没法形成科学的方案。决策层又怕呛着舆论，影响形象评价，错误决策便一直得不到纠正，甚至政府在调控路上越陷越深，难以自拔！
决策不能只听舆论呼声，即只听老百姓的意见。老百姓具有啥特点？老百姓只考虑自己、不考虑他人，只考虑目前、不考虑长远，只考虑小家庭、不考虑大社会。治理一个国家不考虑各行各业、不考虑可持续发展、不考虑市场机制行吗？再说，城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多盖房子，但多占耕地很多农民就得下岗，难道农民不是老百姓吗？没买房的盼着房价下跌，买了房的盼着房价上涨。没买房的是老百姓，买了房的就不是老百姓吗？
决策必须考虑经济规律。房地产市场有很多独特规律。绝大多数人不知道房地产供给弹性与需求弹性有啥差别，绝大多数人想不到房地产没有替代品对需求走势的影响，绝大多数人不知道房地产需求的大致演化趋势，绝大多数人不知道房价的“粘性”是什么含义（我引进的概念啦），绝大多数人也不知道房地产价格下跌与其他普通商品价格下跌有什么区别。但决策者必须知道，不懂则必须学习，设法搞懂——因为决策者不知道，就意味着调控的错误和国家巨大的损失。
调控不能斗气，不要去证明谁输谁赢，谁的力量强大………………（此处略去116个字）。房价下跌能证明什么？证明房地产价格不是总经理说的算而是某个人说的算？那不恰恰证明了西方不承认我们国家市场经济地位是对的了么？
如果把经济增长比作一条必须遮体的裤子，毫无疑问，这条裤子已经向下滑落，需要赶快伸手扯住。若市场继续恶化，可能引爆一个个地雷——要知道，在三、四线城市，很多开发商由于无法获取开发贷款，又不能上市，是大量使用民间高利贷的。当这些地雷被引爆的时候，危害之大，无法描述！
必须调整了！再不调整，就可能人为制造出经济和社会灾难——当年香港、日本、海南的房地产市场震荡，虽有客观原因，但更多则是错误决策诱发而致。先从认识上调整吧——我一直认为，中央政府欠市场一句公道的话：房地产业仍然是支柱产业。如果想说两句，则加一句：房地产业也是主导产业。如果想说三句，则再加一句：董教授说得对——房地产业还是先导产业。调整完认识，再调整政策，这是顺理成章的事情。如此这样，想让房地产市场交易恢复，保住7.5%以上的经济增长率，那是很轻松的事情。
治理一个国家，是一项很“残忍”的事业，不要怕得罪谁，只要最终对大众和大局有利就要大刀阔斧，如同反腐败一样！
困境是伟人产生的土壤，我们在等着英明领袖款款走来！
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