轻资产运营，不是想玩就能玩

其实，在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式。例如美国，房地产开发商通常只需投入约15%的项目资金，另外约15%资金来源于银行，其他70%则是社会资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。但在国内，由于诸多因素的制约，房地产基金仍处于起步阶段，而且门槛比较高，政策的限制多。

从目前房地产开发企业所进行的轻资产化探索看，轻资产运营的类型很多：有万科和朗诗的小股操盘，还有万科力推的互联网社区服务，绿城的代建模式，金地的房地产金融服务，以花样年“彩生活”为代表的社区O2O，以及众多开发商试水管理的地产基金，嘉凯城规划中的品牌和管理输出等。

轻资产化被大房企普遍看好，无疑是看到轻资产运营的巨大能量。轻资产运营能使合作各方实现优势互补，形成合力，以小博大，因此好处是显而易见的。我把它归纳为八个方面：一是降低生产成本。这一点自不必言。二是提高资源利用的有效性。例如节约投资，节省时间，加快周转。三是提高融资能力，抢占核心资源。四是实现高杠杆率，高回报率，提升项目ROE（净资产收益率）。五是能强化企业的核心能力。轻资产运营的各合作方往往具有项目开发所需要的某个或几个核心能力，才达成合作的。例如你有土地我有资金，你有品牌优势我有项目运营操作团队等等。通过轻资产化的高杠杆效应，企业的核心能力能在更多的合作项目上得到释放。假如企业投入10亿元做一个项目，你有100亿元只能做10个项目，那现在通过轻资产运营，一个项目投资1亿元，同样的100亿元现在可以操作100个项目。六是提高品牌影响力。七是增强灵活性，降低风险。轻资产运营让企业将自身优势运用到更多的领域，增强了应对市场的灵活性；同时分散了投资也摊薄了项目投资成本。八是实现了专业化、标准化、规模化。轻资产运营中，大房企多是基于专业能力和项目操作的标准化而向合作方输出技术、输出品牌、输出管理或者注资参股的，必然给合作项目带来了专业化、标准化和规模化的优势。而合作的受让方往往也正是看中了大房企的这些优势，才主动寻求“联姻”，背靠大树好乘凉。

从重资产模式转向轻资产模式，盈利模式上从以获取项目投资收益为主，转向以获取增值服务收益为主，是开发商战略转型方向之一。从房地产行业的发展趋势看，行业的发展和市场竞争驱使企业的项目开发与运营不断地走向专业化、标准化和精细化。在包括土地储备和持有物业的资产增值空间越来越小的市场形势下，开发商将主要通过增值服务获取收益，就是很自然的利益趋向。房地产开发产业链上的增值服务收益，包括了开发代工管理收益、品牌溢价收益、物业管理服务收益、商业运营及衍生收益，以及地产基金等多元地产金融服务过程中获取的费用收益和业绩提成的收益，等等。因此，房地产轻资产化的发展方向和前景无疑是非常诱人的。

但是，轻资产运营也不是任何一家房企想玩就能玩的。

首先，企业必须具备轻资产化的“基因”。俗话说“打铁还得自身硬”。轻资产化说到底是一种基于“少投入、多合作”的项目资源整合。你想整合别人，你要有能力；你想被别人整合，你要有价值。就轻资产运营的主导方而言，必须具备这样一些核心能力，包括：

其一，知识与核心技能。这可以是硬技术，也可以是 “软实力”。硬技术上，例如万科长期以来投入巨资所做的“工厂化盖房”技术攻关，目前已走向内部较大规模应用的预制混凝土外墙技术、装配式内墙技术和内外墙免抹灰技术等，无疑是万科将来实行技术输出的“杀手锏”，还有建筑及规划技术、建筑施工技术、空间设计技术、园林规划与设计技术，等等。“软实力”则包括项目运营团队与项目运作能力、项目管控能力、品牌价值、市场影响力、客户开发能力、客户服务能力等等。

其二，品牌声誉。没有强大的品牌声誉，不仅你整合别人的想法会成为空想，就是被别人整合，你也没有机会。

其三，资源整合能力。即使一家企业拥有良好的硬技术和“软实力”，但不具备在市场上纵横捭阖的驾驭能力，不善于寻找项目和市场机会，你也难以分享轻资产化的利益蛋糕。

其四是质量控制。房地产开发是个高风险行业。合作开发对质量控制提出了更高的挑战。所谓“没有金刚钻，不揽瓷器活”。没有良好的质量控制能力，会让大家和你一起玩完。

其五是价值链定位。在房地产项目开发长长的价值链上，每一个合作方既要睁大眼睛看清对方，同时也应该认清自己，清楚自己的优势与劣势，明晰自己在合作中的定位和项目合作中的价值取向，履行好自己的职责，分享属于自己的那一份利益，而做到心无旁鹜，既要舍得，又要做到不贪心。

（未完待续）

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社邀请撰写的。载《城市开发》2014年第11期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：2437587185@qq.com